総合不動産サービス大手のJLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西利信）は、大阪Aグレードオフィス市場の動向および今後の見通しをまとめたレポート「大阪Aグレードオフィス市場-完全復活への道2015-」を発表しました。
レポートのハイライトは以下の通りです。
■賃貸市場
大阪Aグレードオフィス賃料は、海外の主要都市と比較しても割安な東京よりもさらに低水準で推移しています。東京は前回の賃料ボトムである月額28,915 円/坪を一度も下回ることなく回復に転じているのに対して、大阪は、2014 年第3 四半期に賃料が反転したにも関わらず、前回のボトムである月額17,079 円/坪を1,000 円以上下回る16,028円（2015年第2四半期）となっています。（図1）
大阪の賃料水準が過度に下振れした要因の1つとして、2013 年のグランフロント大阪を含む170,000m2 の大量供給が挙げられます。当時の総ストック12%に相当する過剰な供給により、空室率は一時12% を超えましたが、グランフロント大阪の稼働率が高まるにつれて賃料は回復に向かい、2014 年第3 四半期には上昇へと転じました。（図2）
「プロパティクロック」を見ると、大阪は賃料のボトムを過ぎたところであり、また、今後大型ビルの供給計画は限定的なため、少なくとも今後5年は賃料上昇が続くと予測しています。（図3）
■売買市場
活況を呈する東京の売買市場は、不動産投資市場規模の対GDP比率において海外主要都市に近づきつつありますが、大阪はその経済規模と比べると明らかに市場規模が小さく、拡大の余地が残されています。直近では、御堂筋を含む一等地の売買も見られるなど、これまで高止まりしていた不動産のリスクプレミアムは急速に低下しています。（図4）
不動産のリスク度合いの目安となるキャップレートを見ると、東京では既に2007 年のピークを下回り、一部では過熱感も指摘されています。一方、大阪では大量供給懸念により下落を続けた賃料がようやく上昇に転じたことから、回復を見越して投資市場も活発化し、キャップレートも2007 年ピークの水準に回復しつつあります。ただし、10 年国債利回り（リスクフリーレート）は2007 年当時と大きく異なり、現在の超低金利によって不動産のリスクはとりやすくなっています。したがって、今後も大阪の不動産市場の整備、透明度※2の改善などにより海外資金が流入しやすい環境が整えば、大阪はより大きな市場へと発展する事が期待されます。（図5）
JLLリサーチ事業部アソシエイトダイレクターの大東雄人は次のように述べています。
「リーマンショック以降、急速に落ち込んだ大阪のAグレードオフィス市場は、既に回復期へと移行しており、それを見越した不動産取引も活発になっています。世界的に見ても大阪の不動産市場の回復・拡大余地は大きく、今後20％前後の賃料上昇は十分に期待できると分析しています。直近では中国の経済減速や米国の利上げ観測などのリスク要因が挙げられますが、日本の超低金利を背景に不動産取引は活発化しており、今後も不動産市場の整備を進めることで、大阪の不動産市場はより大きな市場へと発展する可能性を持っています」
【補足】
※1 プロパティ クロック（不動産時計）
世界の主要都市の賃料動向を時計に見立てて“見える化”したJLL独自の市場分析ツールで、四半期ごとに発表しています。賃料が概ね１.賃料下落の加速、２.賃料下落の減速（→底入れ）、３.賃料上昇の加速、４.賃料上昇の減速（→頭打ち）、というサイクルで変動することを前提とし、現在の賃料がそのサイクルのどこに位置するかを表示することで、世界主要都市の賃料サイクルを示しています。
※2 不動産透明度調査
JLLとラサール インベストメント マネジメントが、世界の不動産市場の透明度について、定量的データとアンケート調査を対象項目ごとに検証、数値化し、分析した調査レポート。2年に一度実施。2014年版では、世界102の不動産市場が対象としている。日本は26位。不動産透明度が最も高い国は英国。2位は米国、3位はオーストラリア。
「JLLグローバル不動産透明度調査」の詳細は、www.joneslanglasalle.co.jpをご覧ください。
「大阪Aグレードオフィス市場」の詳細はwww.joneslanglasalle.co.jpをご覧ください。
JLLグループについて
JLLグループ（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。世界80ヵ国、従業員約58,000名、230超拠点で展開し、年間の手数料収入は約47億米ドル、総売上高は54億米ドルに上り、フォーチュン500にも選出されています。2014年度は、プロパティマネジメント及び企業向けファシリティマネジメントにおいて、約3億1,620m2 （約9,486 万坪）の不動産ポートフォリオを管理し、1,180億米ドルの取引を完了しました。JLLグループで不動産投資・運用を担当するラサール インベスト マネジメントは、総額560億米ドルの資産を運用しています。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インクの企業呼称及び登録商標です。
JLLのアジア太平洋地域での活動は50年以上にわたり、現在16ヵ国、81事業所で31,100名超のスタッフを擁しています。2014年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックでは7ヵ国・地域で「最優秀不動産コンサルタント賞」を受賞、 また2013年ユーロマネー・リアルエステート・アワードにおいては9つの賞を受賞しました。詳細な情報はホームページをご覧下さい。www.joneslanglasalle.co.jp
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レポートのハイライトは以下の通りです。
■賃貸市場
大阪Aグレードオフィス賃料は、海外の主要都市と比較しても割安な東京よりもさらに低水準で推移しています。東京は前回の賃料ボトムである月額28,915 円/坪を一度も下回ることなく回復に転じているのに対して、大阪は、2014 年第3 四半期に賃料が反転したにも関わらず、前回のボトムである月額17,079 円/坪を1,000 円以上下回る16,028円（2015年第2四半期）となっています。（図1）
大阪の賃料水準が過度に下振れした要因の1つとして、2013 年のグランフロント大阪を含む170,000m2 の大量供給が挙げられます。当時の総ストック12%に相当する過剰な供給により、空室率は一時12% を超えましたが、グランフロント大阪の稼働率が高まるにつれて賃料は回復に向かい、2014 年第3 四半期には上昇へと転じました。（図2）
「プロパティクロック」を見ると、大阪は賃料のボトムを過ぎたところであり、また、今後大型ビルの供給計画は限定的なため、少なくとも今後5年は賃料上昇が続くと予測しています。（図3）
■売買市場
活況を呈する東京の売買市場は、不動産投資市場規模の対GDP比率において海外主要都市に近づきつつありますが、大阪はその経済規模と比べると明らかに市場規模が小さく、拡大の余地が残されています。直近では、御堂筋を含む一等地の売買も見られるなど、これまで高止まりしていた不動産のリスクプレミアムは急速に低下しています。（図4）
不動産のリスク度合いの目安となるキャップレートを見ると、東京では既に2007 年のピークを下回り、一部では過熱感も指摘されています。一方、大阪では大量供給懸念により下落を続けた賃料がようやく上昇に転じたことから、回復を見越して投資市場も活発化し、キャップレートも2007 年ピークの水準に回復しつつあります。ただし、10 年国債利回り（リスクフリーレート）は2007 年当時と大きく異なり、現在の超低金利によって不動産のリスクはとりやすくなっています。したがって、今後も大阪の不動産市場の整備、透明度※2の改善などにより海外資金が流入しやすい環境が整えば、大阪はより大きな市場へと発展する事が期待されます。（図5）
JLLリサーチ事業部アソシエイトダイレクターの大東雄人は次のように述べています。
「リーマンショック以降、急速に落ち込んだ大阪のAグレードオフィス市場は、既に回復期へと移行しており、それを見越した不動産取引も活発になっています。世界的に見ても大阪の不動産市場の回復・拡大余地は大きく、今後20％前後の賃料上昇は十分に期待できると分析しています。直近では中国の経済減速や米国の利上げ観測などのリスク要因が挙げられますが、日本の超低金利を背景に不動産取引は活発化しており、今後も不動産市場の整備を進めることで、大阪の不動産市場はより大きな市場へと発展する可能性を持っています」
【補足】
※1 プロパティ クロック（不動産時計）
世界の主要都市の賃料動向を時計に見立てて“見える化”したJLL独自の市場分析ツールで、四半期ごとに発表しています。賃料が概ね１.賃料下落の加速、２.賃料下落の減速（→底入れ）、３.賃料上昇の加速、４.賃料上昇の減速（→頭打ち）、というサイクルで変動することを前提とし、現在の賃料がそのサイクルのどこに位置するかを表示することで、世界主要都市の賃料サイクルを示しています。
※2 不動産透明度調査
JLLとラサール インベストメント マネジメントが、世界の不動産市場の透明度について、定量的データとアンケート調査を対象項目ごとに検証、数値化し、分析した調査レポート。2年に一度実施。2014年版では、世界102の不動産市場が対象としている。日本は26位。不動産透明度が最も高い国は英国。2位は米国、3位はオーストラリア。
「JLLグローバル不動産透明度調査」の詳細は、www.joneslanglasalle.co.jpをご覧ください。
「大阪Aグレードオフィス市場」の詳細はwww.joneslanglasalle.co.jpをご覧ください。
JLLグループについて
JLLグループ（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。世界80ヵ国、従業員約58,000名、230超拠点で展開し、年間の手数料収入は約47億米ドル、総売上高は54億米ドルに上り、フォーチュン500にも選出されています。2014年度は、プロパティマネジメント及び企業向けファシリティマネジメントにおいて、約3億1,620m2 （約9,486 万坪）の不動産ポートフォリオを管理し、1,180億米ドルの取引を完了しました。JLLグループで不動産投資・運用を担当するラサール インベスト マネジメントは、総額560億米ドルの資産を運用しています。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インクの企業呼称及び登録商標です。
JLLのアジア太平洋地域での活動は50年以上にわたり、現在16ヵ国、81事業所で31,100名超のスタッフを擁しています。2014年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックでは7ヵ国・地域で「最優秀不動産コンサルタント賞」を受賞、 また2013年ユーロマネー・リアルエステート・アワードにおいては9つの賞を受賞しました。詳細な情報はホームページをご覧下さい。www.joneslanglasalle.co.jp
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